1: 中国有多少住宅？

国家统计局七普数据显示：2020年中国住房总面积超过540亿m²，家庭户拥有住房间数14.9亿间，结合央行《2019年中国城镇居民家庭调查》推算如下：

城镇家庭住房拥有率到了96%；

拥有1套住房家庭为58.4%；

拥有2套住房家庭为31%；

拥有3套及以上住房家庭为10.5%；

拥有2套及以上住房家庭41.5%；

户均拥有住房1.5套；

人均拥有住宅面积50m²；

注：1-2线城市人均住宅面积只有30m²左右，但是3-4线城市，特别是乡镇+农村家庭人均拥有住宅面积通常超过60m²。

户数(亿)

比例

总套数(亿)

仅1套

2.88

58.4%

2.88

2套

1.53

31%

3.1

3套+

0.52

10.5%

1.6

合计

4.94

100%

7.58

全口径住宅总量：7.58亿套

城市化

2:中国有多少住宅空置？

依据国家统计局《中国人口普查年鉴-2020》和人力资源和社会保障部《2021年度统计公报》数据：

A-推算空置率

全国人口14亿，家庭总数4.94亿；

每户平均2.8人(即每套住宅内人数)；

全国总住宅量7.58亿套；

入住率=户数总量/住房总套数，65%；

住宅空置率约：35%！

住宅空置量约：2.65亿套！

注：35%是全部产权住宅空置率，事实在广大的农村与乡镇(不靠近大城市)，实际空置率高达50%以上。

空荡荡的小镇

B-半空置与全空置住房

全国租房居住家庭数量为1.2亿户；

25%家庭租房居住(广东最高55%)；

流动人口(跨市+跨省)为5亿；

跨市流动3.76亿，跨省流动1.24亿；

2021年全国农民工总量2.9亿；

本地农民工1.2亿，外出农民工1.7亿；

住宅空置量约：2.65亿套！

半空置-季节性空置：1.2亿套

全空置-长期性空置：1.45亿套

注：25%家庭租房住，并不是他们无房，更多是出于工作需要的“流动人口”。

高铁春运

C-空置住宅汇总

总套数(亿套)

比例%

非空置住宅

4.93

65.0%

半空置住宅

1.2

15.8%

全空置住宅

1.45

19.1%

合计

7.58

100%

住宅空置比例

3:中国有多少商品房?(70年产权)

依据国家统计局数据推算如下：

2000-2020年，新建住宅商品房累积销售面积164亿m²；

按户均90m²推算，商品房数量约为1.82亿套左右；

2000年以前少量商品房+其他产权房转为商品房，推算为5000万套；

近两年(2021-2022)，每年商品房大致销售2千万套，推算为4000万套；

商品房总量：1.82+0.5+0.4=2.7亿套

不动产权证

4:中国多少商品房空置or放租？

各大媒体平台，主要在测算住宅空置率，而不是商品房空置率。商品房空置率更有意义，原因如下：

农村+乡镇住房大量空置，主要是宅基地住宅，但是并不代表太多财富意义(大城市近郊除外-拆迁户)；

中小城市非商品房住宅同样大量空置(小产权/共有产权/廉租等)，也不足够代表财富意义；

只有产权70年标准商品房更代表财富，同时最影响房价、最影响财富分配；

关于商品房空置数据几乎属于“空白”，我们只能依靠其他数据进行推断。

参考数据：

《2022胡润高净值人群财富报告》

《招行私行数据2022》

A-中国家庭层次与数量

层次

比例

户数

净资/户

超高

0.026%

13万

2亿

高净

0.41%

206万

5千万

富裕

1%

508万

800万

小康

51%

2.5亿

100万

底层

48%

2.4亿

37.5万

依据户均净资产情况，可以估算出各层次居民拥有商品房套数/均价/所处地区。

保洁晨会

B-不同层次拥有商品房数量

家庭

户数

户均套

总套数

超高

13万

10

130万

高净

206万

5

1030万

富裕

508万

2

1016万

小康

2.5亿

1

2.5亿

底层

2.4亿

0

0

合计

4.94亿

无意义

2.7亿

超高净值+高净值家庭，几乎都在北上广深与省会城市黄金地段购置商品房，该类家庭，囤积房产是主流投资方式；

富裕家庭，主要集中在1-2线城市，户均持有2套商品房，当然大多拥有高档商品住宅；

标准小康，经济能力有限，只能够负担1套商品房，而且相当比例还在还贷；

社会底层，也拥有住宅，但是通常不是标准70年产权商品房。

注意：我们上述都是特指商品房！

注：如果计算非商品房部分，当然央行的数据就很真实，5千万户拥有3套以上住宅，1.53亿户拥有2套住宅。

街头中介

C-闲置商品房推断(空置或放租)

上述数据“各层次拥有商品房数量”，减去自住需要，可以推断出闲置商品房数量。

注意！是闲置，不是彻底空置，这些房子都有可能在放租！

家庭

户数

商品房

闲置总量

商品房

闲置类型

超高

13万

117万

豪宅

高净

206万

824万

豪宅

富裕

508万

508万

高端

小康

2.5亿

5000万

普通

底层

2.4亿

0

无闲置

合计

4.94亿

5941万

超高净值+高净值家庭，拥有多套豪宅就是用来投资，所以放租比例不高；

富裕家庭，多余商品房也当然是用来投资，但是放租比例很高；

小康家庭，虽然只有1套商品房，但依旧有闲置。如：父母协助已婚子女购买商品房，事实小夫妻与父母共同居住，自然就空出1套放租；

大量普通商品房处于放租模式中，并不存在真正的彻底空置；

空置率：豪宅70%>高端50%>普通10%

重要结论：

商品房总量：2.7亿套

闲置商品房(放租或空置)：5941万套

其中，放租商品房：4000万套

其中，空置商品房：2000万套

空置的别墅区

5:数据汇总分析

套数

商品房

2.7亿套

35.6%

在住商品房

2.1亿

放租商品房

4千万

空置商品房

2千万

非商品房

4.88亿套

65%

在住非商品房

2.43亿

空置非商品房

2.45亿

住宅合计

100%

7.58亿

所谓缺房，2.4亿户不拥有商品房；

所谓不缺，2.65亿套各类住宅空置；

商品房彻底空置率，大致7-10%；

非商品房空置率，大致50以上%；

1.2亿户租房人群，1亿租非商品房；

豪宅空置率必然很高，但总量很小；

重要数据回顾：

★全国各类住宅总量：7.58亿套

★全国空置住宅总量：2.65亿套

★全国标准商品房总量：2.7亿套

★全国无商品房总户数：2.4亿户

青马说：

✦房价继续上涨？

2.4亿无商品房户，更加无力需求；

2.65亿套空置住宅，也无法淘汰；

700万户社会顶层，会更疯狂炒作；

可能会导致“社会底层”结构塌陷。

✦房价合理下降？

2.4亿无商品房户，可能会及时上车；

2亿有商品房户，可能会马上吃亏；

1亿在还房贷户，可能会马上血亏；

可能会导致“社会中层”结构塌陷。

✦既不涨？也不降？

全体观望，可能是最难处置的结局。

青马

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