允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券，在不少业内专家看来，是在为国家住房银行的设立“打前站”使之承担类似“房利美”的功能，来进行具体操作。这也引起了业界对其是否可能重蹈美国“房利美、房地美”“次级贷”的担忧。

中房报记者 许倩 北京报道

近日，国务院在《住房公积金管理条例（修订送审稿）》中首次允许公积金管理中心申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，此文一出，引发了市场对于公积金资产证券化的热议。

随后，11月27日，上海国际信托公司发公告称，上海市公积金管理中心作为发起机构，将于12月4日簿记建档发行总额约69.6亿元人民币个人住房贷款资产支持证券（ABS）作为首批公积金资产证券化产品。

上海并非中国公积金资产证券化首家。去年以来，中国公积金资产证券化试点就一直在缓慢推进中，目前已有武汉、盐城、常州、湖州等地试点开展公积金资产证券化。而上海清算所披露的两笔证券合计发行规模达到69.63亿元，成为目前试点城市中单笔发行规模最大的两笔。

而此次国务院将公积金资产证券化写入《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，意味着我国公积金资产证券化试点加速。

上海69.63亿元ABS

规模空前

11月27日，上海清算所披露了“沪公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券”1号和2号的发行材料，两笔证券的发行规模分别为19.4亿元、50.23亿元。其中，1号和2号证券的优先级资产支持证券发行规模占比分别为94.34%、92.97%，1号和2号证券的次级资产支持证券占比分别为5.66%、7.03%。

优先级ABS预期加权平均期限分别为1.38年和7.71年，次级档未获评级，预期加权平均期限13.2年。其中，1号优先产品包括优先A1档和优先A2档，为浮动利率，票面利率为基准利率加基本利差，基准利率为人民银行公布的5年期以上个人住房公积金贷款的基准利率；2号优先级ABS也为浮动利率，利率定价方式和基准利率与1号相同。1号和2号证券的次级资产支持证券均没有票面利率。

新世纪和中债资信对优先级ABS评级为AAA，即最高信用等级。评级报告显示，入池资产均是上海市公积金管理中心的纯公积金贷款，虽然基础资产池加权平均剩余期限长，信用质量受外部经济形势影响不确定性较大，但证券借款人集中度很低，贷款分散度很高，抵押物变现能力较强，且历史违约率较低，基础资产整体信用质量较高。

上海证券交易所相关人士表示，此专项计划对应的个人住房公积金贷款市场容量巨大，此类资产将有望成为交易所证券化产品的重要组成部分之一。

上海市公积金中心数据显示，今年上半年上海住房公积金个贷率84.51%，比上年末上升2.46个百分点，公积金个贷发放规模大幅上升。通过资产证券化，能够把原本沉淀的住房公积金存量资产盘活，从而拓宽公积金贷款资金外部筹集渠道，进而避免出现公积金贷款断贷、轮号、摇号等现象，更大程度发挥公积金支持住房消费的作用。

多地已展开试点

事实上，2014年年底，武汉市住房公积金管理中心就曾与上海陆家嘴金融交易所合作，利用信托平台，将该市公积金个人住房贷款资产中的特定部分打包，按市场能够接受的价格（发行综合成本不超过6.5%）出售资产包的半年收益权，以市场化方式公开向社会发行，成功募得3.55亿元资金，成为全国首只住房公积金资产证券化产品，这也是中国公积金个人住房贷款资产证券化的首次实践。

此后，江苏盐城将部分个人住房公积金委托债权的全部财产性收益权交付给兴业国际信托，设立“兴业信托广厦1号财产权信托”，开展资产证券化业务合作。发行规模为4.27亿元，其中优先级为2亿元，由中国邮政储蓄银行认购。所融得的2亿元资金全部用于解决盐城市缴存住房公积金职工的住房贷款需求。

今年8月初，江苏常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券亦成功发行，并在上海证券交易所上市交易，总融资额度6.19亿元，期限为6个月。“不仅将缓解本市住房公积金资金供需矛盾、加快贷款量的发放，而且将有效盘活我市个人住房贷款的存量资产，为下一步拓宽住房公积金融资渠道、提高资金使用效率积累经验。”常州市公积金管理中心官方曾表示。

10月20日，杭州住房公积金贷款权益资产支持专项计划取得上海证券交易所挂牌转让无异议函，并于10月22日成功发行。融资规模5亿元，产品最长期限1.5年，年化综合成本4.57%，优先级证券AAA级。

10月30日，兴乾1号湖州住房公积金贷款资产支持专项计划亦获得上海证券交易所批复，于11月2日正式向合格投资者推广发售，推广期为30个工作日，目标总规模为4亿元，其中优先级资产支持证券为3.8亿元，次级资产支持证券为0.2亿元。

而广州在今年6月上报讨论的“公积金贴息贷款”和“抵押贷款证券化”（即信贷资产证券化）方案，已获市公积金管理委员会审核通过，“年内一定会推出贴息贷款，资产证券化也将展开试点。”广州公积金中心相关负责人透露。

打开国家住房银行这扇窗

中房报记者 许倩 北京报道

公积金资产证券化的政策窗口被正式打开。

近日，国务院法制办公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公开征求意见，明确可发行住房公积金个人住房贷款支持证券，以增强资金流动性。

“一方面意在增加公积金供应量；另一方面，则是出于公积金保值增值需要。通过让更多人使用公积金贷款买房，逼迫市场去库存。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示，我国曾在一些地方做过公积金证券化试点，但突破不大，这次国家下决心从公积金资产证券化突破。

在公积金资产证券化被允许之后，不少业内专家认为，中国住房公积金管理中心有可能单独成立公司，即类似美国的房地美和房利美。

顾云昌对记者表示：“建立国家住房银行时机成熟了。这将有利于强化公积金使用和管理，防范危险，对于房地产市场和支持百姓购房都是有必要的。”

可释放2万亿元低成本资金

在一些楼市火爆城市公积金中心面临“无钱可贷”境地的同时，是我国公积金总额的大量闲置。截至2014年底，全国住房公积金余额3.7万亿元。此外，全国住房公积金贷款风险准备金接近800亿元，其中500多亿元为超额拨备。

南京公积金中心公布数据称，南京公积金个人住房贷款率（即个贷率）已高达110%，远超85%的警戒线。南昌公积金个贷率已达105%；武汉公积金个贷率则达到101.85%。一般来说，公积金个贷率（即“贷款额”除以“归集额”）的警戒线是85%，超过的话公积金“水池”资金便开始紧张。

今年以来，住建部多次强调增加住房公积金贷款发放,提高住房公积金使用率。目前个贷率已从2014年末的69%上升至2015年9月末的76%。未使用的住房公积金余额从2014年末的1.15万亿元人民币降至2015年9月末9600亿元。

民生证券宏观研究员朱振鑫表示，国内大量发放公积金贷款之后，普遍存在的情况是贷出的比回收的多，出现余额下降的压力。而公积金资产证券化是把住房公积金信贷资产以证券化的形式在资本市场出售，提高公积金余额利用率，获取新收益。

截至2015年7月份，全国公积金贷款余额2.88万亿元。有分析人士测算，如果其中60%可证券化，按照60%抵押率计算，则公积金中心可获得1万亿元的再融资；另一方面，截至2015年7月份，我国住房公积金贷款余额占缴存余额的比例已达到72.5%，闲置资金为缴存余额的27.5%，即1.09万亿元。二者合计规模为2.1万亿元，即政策利好可释放高达2万亿元的低成本资金。

成立国家住房银行

时机成熟

“设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊意义。目前，化解存量，稳定房地产市场、增加住房消费需求是住房银行的重要作用，其可提供低利率资金，有利于缓解中低收入者的购房压力，也与当前楼市调控最主要的市场目标相统一。”中国房地产业协会副研究员康俊亮表示。

住建部政策研究中心研究员赵路兴则认为，国家住房银行不仅仅是公积金条例改革便可以解决的，而是需要更高层次的顶层设计。住房银行的设立意味着事业单位的公积金管理中心将改制成为金融机构，一方面，管理所属权难定，另一方面，是否具备金融管理能力也未知。此外，目前住房公积金主要由地方公积金管理中心管理支配，若设立国家住房银行，地方利益将受到影响。

能否完全解决流动性问题？

随着公积金资产证券化的正式起航，各种质疑声也扑面而来。

“公积金资产证券化并不能完全解决资金流动性问题。”中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，目前我国公积金归集渠道单一,并采取属地化管理，这就造成了不能跨市融通，贷款需求旺盛的城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，难以充分发挥作用。在公积金贷款利率低、资金运营成本高的背景下，是否符合投资者债券投资需求也是未知数。

对于公积金资产证券化产品收益能否吸引投资者，顾云昌认为，“这是产品设计问题。公积金证券化产品起码比银行存款利率高，收益与国债差不多，甚至更高，而且安全。”

“中国版两房”风险可控

此次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券，在不少业内专家看来，是在为国家住房银行的设立“打前站”使之承担类似“房利美”的功能，来进行具体操作。这也引起了业界对其是否可能重蹈美国“房利美、房地美”“次级贷”的担忧。

招商证券分析师孙彬彬则指出，中国公积金贷款证券化不同于美国“两房”MBS。美国“两房”本身并不向购房者提供住房抵押贷款，而是通过收购储贷机构等贷款人所发放的住房抵押贷款，为抵押贷款市场提供流动性，其用来购买抵押贷款的资金来源于所发行的各类资产支持证券。 而我国的公积金管理中心可以直接对购房者发放贷款。

“因为存在制度方面的差异，国外可能会有违约风险，国内可能性不是很大。” 民生证券宏观研究员朱振鑫表示。

“从历史数据来看，上海公积金中心贷款违约率约为0.01%、武汉公积金中心贷款违约率约为0.03%。而就已发行的RMBS产品披露的数据来看，RMBS产品违约率约为0.2%~0.6%之间。同时，由于公积金中心属于事业单位，因而具有政府信用支持。” 中金公司债券研究分析师张继强表示。

交通银行高级分析师夏丹在接受中国房地产报记者采访时亦表示，个人按揭贷款在银行贷款中属于优质资产。而且，监管层对于房地产风险把控也一直比较严格。

“我国在公积金资产证券化方面确实经验还不足。但美国次贷危机恰恰使得我国可以借鉴国际经验。”顾云昌表示。他认为，我国公积金贷款最低首付比例20%，商业贷款最低首付比例25%。这与多年前美国实施的“零首付”明显不同。而且我国在办理个人住房按揭贷款时，对于还款人资质和收入水平有着严格的审核，使得我国个人住房按揭贷款是目前银行业相对优质的资产。

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