国家对房子空置一直很敏感，一直讳莫如深，可要明白中国房子真实现状，空置又是一个绕不开的话题。

空置率=空置房屋总量/住房总量

国际上认为合理的空置率水平，通常在10-15%。

一、中国现存房屋总量有多少？

《中国人口普查年鉴-2020》，

我国家

庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

根据任泽平团队测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09，比肩欧美日等发达国家。

从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，有约97%的城镇住房为1978年以来建造，约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。与中国不同，欧美发达经济体的住房平均房龄较老，比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%，超过100年房龄的比例分别为20%、7%。

从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。

中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房。中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。

从国际比较看，中国城镇住房自有率较高，当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%，这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。

从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房面积。

二、中国目前有多少房子长期空着？

1、贝壳研究院调查12%

8月5日，为探索城市住房空置情况，贝壳研究院重点研究国内28个城市的3万个小区，发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告），首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。在此次调研方法上，贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

此次贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

对于当前的国内城市住房空置率现状，贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。

2、国际货币基金组织（IMF）的数据：空置面积高达10亿平方米。

IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10亿平方米。中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。但具体的样本选择、数据采集、调查方式等并未对外公布，真实性无法保证。

3、国家电网等政府机构调查数据：空置率超过10%。

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”， 原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。查电表的调查方式能够相对真实反映已出售房屋的存量空置情况，但会忽略已建成的待售房屋，即未考虑新增空置，导致真实的空置率被低估。

也有不少地方政府机构对空置率进行摸底调查，如2012年北京市公安局人口管理总队调查显示北京全市房屋1320.5万套，如果按照办理入住手续后一直无人居住，或者最近连续半年无人居住的标准，初步核对空置房屋381.2万户，住房空置率高达29%。除了未考虑新增空置外，这种算法基本合理，但还有一个不足，那就是年代相隔较远，目前的情况不得而知。

4、学术研究抽样调查数据：空置率超过20%。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心历时5年通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%，一、二、三线城市分别为21.2%、21.8%和23.2%。该研究样本覆盖面广、调查历时长、调查方式较为科学，调查结果可信度较高。但需要注意的是，抽样调查的空置房标准包括两类：一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。将外出务工者的结构空置住房纳入空置范畴会夸大我国的住房空置水平。

除此之外，中央党校周天勇副所长估算的中国城镇空置率约在20%-25%之间，此处的空置是包括已经被购买和竣工住宅的空置率，可综合反映了住宅一级市场和二级市场的整体空置情况，但具体的测算过程未对外公布。

5、社会调查数据：主要城市空置率超过22%。

2015年5月11日至5月20日，腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。该调查覆盖面广、涉及对象广泛，但调查时间较短，且集中于20-39岁人群，受访人群年龄分布不太合理，会使得结果有失偏颇。

从结构上来看，我国三四线城市住房空置率高于一二线城市。

虽然我国城镇住宅空置率尚无全口径的准确数据，但是从上面四大类数据口径可以看出我国空置率超过10%，已处于危险区间，且存在结构性差异，大城市不少，小城镇更多，三四线城市空置率水平要明显高于一二线城市。

与国际水平相比，我国住房空置率也明显处于相对高位。

美国普查局数据显示美国2018年第一季度的房屋空置率仅为1.5%；2016年加拿大的空置率约为3.7%。2013年日本空置房屋约820万套，空置率约为13.5%；欧洲国家空置率普遍也不高：2017年英国空置率最高的地区为1.4%，德国为7.9%，法国为8.1%；香港2017年的空置率为3.7%，并在长时间内保持了较低的水平。不难看出，我国的空置率处于相对高位。

图1 与国际水平相比，我国住房空置率处于相对高位

数据来源：美国FRED、欧洲央行、Statista、香港物业署、日本统计局、如是金融研究院

三、空置是中国房地产畸形发展重要的推手

1、空置会间接推高房价和租金。

空置是中国房价和租金上涨的重要推手。持有成本和机会成本低的结果是住房存量供给能够像股票一样几乎无成本的“停牌”退出交易。结果就是当需求旺盛的时候，供给根本跟不上需求，市场恐慌，价格疯狂的上涨，而当需求萎缩的时候，大量的房子“停牌”，没人买也没人卖，价格依然坚挺，等到需求再度回暖的时候，房价又开始新一轮上涨，周而复始。

北京、上海、深圳租金经常出现跳涨，除了资本的助推外，背后的根本原因是出租房供不应求，我爱我家前副总裁胡景晖指出北京六环内至少有100万套处于空置状态，既不出租又不出售，也印证了这一点，

高空置是推高房租上涨的原因之一。

2、空置闲置大量资源，消耗中国挥经济增长潜力。

房产投资是我国家庭资产配置的首选，占比高达71.5%，远高于美国的15.5%，由于不少房屋处于闲置状态，导致大部分居民资产因此被沉淀下来，唯一发挥的作用就是让房主觉得有钱有资产，

但实际上不变现都是虚幻的“估值”，

反而会造成资源浪费。

从购房者自身出发，居民疯狂加杠杆购房，会对日常消费能力形成产生一定的挤出效应；从社会层面出发，大量的住房集中在少数人手中，刚需人群住房短缺，而无真实需求的炒房族持有多套房产，会扭曲资源配置，造成资源浪费，并且在一定程度上拉大了阶层之间贫富差距。

3、 空置扭曲产业信号，导致房地产行业非理性繁荣，经济转型举步维艰。

房地产企业通常以销售为重要依据来决定投资。因此如果销售额中包含了很多非刚需的成分则会导致房企过度投资。如2013年房地产销售十分火爆，2013年2月全国商品房销售面积累计同比接近50%，中央对房地产的预判是供给不足，要求千方百计增加房地产供应，在这样的背景下，房企在三四线城市并无实际需求支撑的情况下，出现了非理性的过度开发现象，这场过热的房产投资最终导致三四线商品房库存的大量积压。2014年三四线商品房可售面积曾攀升至17.5亿平方米，需要3年多的时间来消化。2015年末中央对房地产的表态转为“化解房地产库存”，房地产库存高企成为经济增长乏力的重要原因。

自2003年房地产业被确认为拉动中国经济发展的支柱产业后，成为经济增长的重要推动力。但也需要注意到，

房地产是典型的资金密集型产业，资金投入大，本身并没有多少科技含量，若建成后被空置，房地产则会沦为资金的蓄水池，大量资金被沉淀，而这些稀缺资金本可以在实体领域、在新兴制造业发挥更大的效用，结果导致资金脱实向虚，制约经济转型。

4、空置形成投机性既得利益群体，不利于房产税等房地产长效机制改革，不利于社会公平和社会福利的进步

。

空置房的房主大部分是拥有多套房的高收入的富裕阶层，当空置间接推高房价的时候，他们会因此受益，但从整个社会来看，这严重损害了无房刚需群体以及大部分中低收入阶层的利益，他们要么买不到房，要么为房子付出更高的代价。既得利益群体更倾向于反对不利于房价和解决空置问题的改革政策，成为改革的绊脚石。

四、现阶段国家为何对于空置讳莫如深？

贝壳研究院在今年8月初发布28个大中城市空置调查没几天就被背后某种神秘力量约谈，然后贝壳迅速发文声明，向公众道歉，大意是调查不严谨，数据不准确容易误导公众。

可明眼人都知道贝壳拥有全国最大一手和二手房存量信息，在28个城市选取超过三万套房屋做入户调查，从样本数量还是最终结果可靠性，都具有其科学性。

突然被约谈，紧急发布声明，可见官方一直对空置讳莫如深。

背后原因很明确，

普通老百姓对于房子价格过高的不满，对于高房屋空置带来的社会财富分配不均的不满，

凭啥20%的人拥有超过60%的住房，而普通人穷尽一生也买不起一套房。

目前在中大城市买一套房，几乎要掏空祖孙三代人的财富。比如国家金融与发展实验室发布的《NIFD季报宏观杠杆率》中，居民杠杆率高于80%的城市有5个，依次分别为杭州

（103.2%）

、厦门

（96.3%）

、温州

（91.1%）

、海口

（83.8%）

、深圳

（82.3%）

。

买一套房需要背负如此之高的贷款和杠杆，放在谁心里谁都不会高兴。

所以高房价给社会带来的伤害是多方面，人性本来又很复杂，不患多寡患不均，

有的人穷其一生买不其一套房，而有的人房子多的数不完。

所以归根结底官方对房屋空置一直很敏感，一直讳莫如深，一直忌讳百姓讨论空置房问题，

背后是财富分配不均的问题。

朱门酒肉臭，路有冻死骨，在哪个年代都不受人欢迎不是。

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