央企中国中冶

曾高

调砸重金揽下南京

下关巨无霸项目，随后

一级土地开发陷入僵

局，

集团业务亏损引发现金流

紧张，

在地王泥淖中难以自拔的

中国中冶不得不调整战略。

中房报记者

李栋 北京报道

深陷南京地王泥淖难以自拔的中国冶金科工股份有限公司(601618.SH，中国中冶)再次为当年的鲁莽做出补救。

上海证大（00755.HK）7月6日公告称，其附属公司成功竞得南京临江老城改造建设投资有限公司公开挂牌出售的6家附属公司100%股权及相应债权。

上述6家公司旗下拥有的11宗地块均位于南京市鼓楼区江边路以西1号地块内，这也正是2010年中国中冶南京地王的一部分。

这已是中国中冶第三次挂牌转让南京地王项目1号地块。身为16家主营业务为房地产的央企之一，中国中冶的房地产开发能力不容小觑，曾高调进入南京，砸重金揽下南京下关巨无霸项目，随后剧情迅速反转，一级土地开发陷入僵局，天量项目资金占压比例过高，保障房业务比例过大导致的资金回收难和毛利率下降，致使集团业务亏损引发现金流紧张，此后多种厄运纷至沓来，梦魇至今未散。

在地王泥淖中难以自拔的中国中冶不得不调整战略。

“我们一直在拆分1号地块，这已经是第三次，通过此举可以将转让来的资金用于3号地块开发。”中国中冶内部人士向中国房地产报记者表示，“对于地产业务的未来规划目前并不清楚。”

转让项目、解除坏账是中国中冶的当务之急，此时得以喘息的中国中冶开始扬长避短、寻求合作伙伴，通过共同开发纾解资金压力。

首创集团房地产部总经理苏健不久前和中冶集团董事长国文清有过交流，双方有意在房地产业务方面进行合作。“中冶的施工能力在业界口碑很好，我们看重对方在这方面及土地储备上的优势。”

败走南京

今年5月份，国文清被调任为中冶集团董事长、党委书记，不再担任中冶集团总经理一职，专注于战略梳理。党委常委张兆祥接任总经理，一批冶金工程领域背景的高管被委以重任。

此前的一年，中国中冶开始调整战略布局，剥离三四线城市地产业务、聚焦京津成为新的战略举措。国文清在中国中冶2014年工作会议上表示，中冶要合理进行市场区域布局，非冶金工程市场开发要本着“到经济热点地区去、到最有钱赚的地方去、到市场最活跃的地方去”的原则，以服务业发达、建筑产品需求量大的城市圈为主要目标市场。

在这一原则指导下，仅2014年下半年中国中冶就剥离了苏州、南通和信阳等多个地产项目。2014年，中冶商品房开发业务实现收入115.1亿元，同比下降7.4%；保障房业务实现收入96.8亿元，同比下降12.6%。

在业内人士看来，这一系列调整与中国中冶南京地王事件不无关系。

2009年5月，中国中冶与南京市国有资产投资管理控股（集团）有限公司和南京市下关区人民政府签订了《南京下关滨江区域老城区改造项目整体开发合作协议》，计划开发滨江地块，预计项目拆迁总费用约132.9亿元，计划两年之内完成拆迁工作。

2009年8月8日，中冶置业与下关区人民政府成立南京临江老城改造建设投资有限公司（以下简称“南京临江公司”），注册资本40.6亿元，调整后中冶置业持股98.5%。2010年9月，南京临江公司分别以121亿元和79亿元拿下南京滨江1号和3号地块，成为当年的全国地王。

2012年11月，南京临江公司又斥资56.2亿元，拿下夹在南京1号和3号地块之间的2号地，3个地块无缝衔接后建设用地面积为103.18万平方米，已占整个下关区行政面积的4%。

然而，一场危机也正在向中国中冶袭来。

受保障房项目拖累，中国中冶的资金流一直处于不畅状态，根据2012年年报显示，这一年中国中冶首次陷入亏损，亏损额约70亿元，资产负债率达83.81%。“这是中国中冶最核心的问题，随着中国中冶的亏损和现金流出现问题，对地产业务的融资能力出现大幅下降。”

南京滨江1号地与3号地高达200亿元的出让金令其左右为难，加之如此大体量项目陷入了旷日持久的拆迁难题，都将中国中冶推向了困顿的边缘。此后不久，拿下的2号地块也被政府收回。

为挽救财务危机，中冶置业决定放弃南京滨江1号地块，只保留3号地块。滨江1号地块就此迈入“解体”过程，自2014年起，先后有上海证大、龙湖、深业等公司奔赴洽谈接盘，而上海证大更是三度接盘。

没用足够的资金支持，却敢于“蛇吞象”拿下天量土地，中国中冶雄心终酿苦果。

投向保障房与战略失误

如果战略得当，中国中冶或许可以成就南京地王，但没有如果。

中国中冶与南京最初结缘是在2005年8月，中国中冶通过对原南京市房地产综合开发总公司及南京联宇建设开发有限公司的兼并收购，成立了北京以外第一家区域性房企中冶置业南京有限责任公司（以下简称“中冶置业南京公司”）。

作为央企，初来乍到的中国中冶将目光投向了与政府关系密切的保障房项目。2007年11月开工的南京河西莲花村经济适用房是南京市当时规模最大的保障房项目，投资超过50亿元。

时任中国中冶总裁、中冶置业董事长的沈鹤庭曾解释：“公司前期的土地储备比其他央企相对要少很多，与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障房这一竞争还不是很激烈的‘蓝海’，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额。”

为了建设提速，中冶置业更是在2009年特别成立了保障性住房研究中心，致力于研究系列化产品。截至2011年年底，中国中冶旗下的保障房项目已经多达50个，总投资额高达508亿元，总建筑面积达2063万平方米。公司产品结构调整为保障房60%，城市综合体35%，高端住宅5%。

2010年上半年，中国中冶房地产业绩暴涨，以保障房为主的房产业务已经成为集团业绩主要增长点。

然而，寄望于通过保障房项目在房地产业务上赶超其他央企的中国中冶却一脚踏空，2010年中央政府出台的新一轮房地产调控政策，使得依靠“土地财政”的地方政府陷入财政紧张局面，中国中冶面临“要账难”窘境，中国中冶太多的保障房项目，建好后政府不回购、不分配，前期大量垫资收不回来。

北大纵横管理咨询集团房地产行业中心总经理吴刚认为，中国中冶前期发展侧重保障房业务并非不可，但保障房销售利润率远比不上商品房。“保障房建设导致资金回收周期过长，这些因素对中国中冶房地产业务的现金流带来了不利影响。”

寻觅未来之路

尽管地产业务不断瘦身后，但中国中冶似乎并没有放弃房地产业务。

易居智库研究总监严跃进表示，分拆地块的做法，并不能理解为战略收缩，因为在资金回笼的过程中企业还是可以到其他城市进行发展的。

在吴刚看来，为了解决融资难题，中国中冶会继续转让地块，回收资金用于其他地产业务的开展。另外，寻求有实力的合作伙伴成为可行之举。

7月8日下午，中冶集团与首创集团签署战略合作协议，双方将展开深层次的全方位合作。苏健介绍，双方业务贴近性较强，可以强强联合，加强在城市基础设施、环境工程、新能源、房地产开发、高端住房、主题公园、城市轨道交通、金融服务等领域的合作。

苏健刚见到国文清，就兴致勃勃地向对方说：“国总，我们认识晚了，早认识您的话，你们的南京项目我们就可以合作了。”

“国文清任董事长后对南京地王项目进行了梳理，处理得非常好，问题已经不大。我们下一步会在房地产业务方面进行合作。”苏健表示，首创对中冶在南京、福州等地的项目很感兴趣，有意加强合作。

严跃进表示，对于中国中冶来说，缩小保障房开发规模，开发高端物业是未来发展的最佳选择。一是此类物业的开发盈利空间大，而且品牌价值容易打造；二是中国中冶应该利用其融资优势，将低成本资金用在高回报率项目上，以体现资金优势；三是在重点城市进行物业打造，是目前国企的主流，中冶也应该有类似的模式。

作为16家主营房地产业务的央企之一，尽管业务范围广泛，但中国中冶似乎并没有割舍地产业务的意愿，它还在想做大做强。

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